Es lamentable que no se haya podido concretar que una clínica paralizada, con alta potencial de servicio, no pueda incorporarse a la atención de la población de limitados recurso financiero y pueda contribuir a reducir las listas de espera entre los más necesitados.
Son a mi juicio múltiples las causas de este fracaso, enumero algunas:
- La alcaldesa es comunista. Se asocia su compra a una maniobra de su partido para captar recursos financieros. Habría información de casos anteriores con esta finalidad.
- La Contraloría cuestiona la operación basada en que considera que la tasación de tres tasadores experimentados, es fraudulenta. Para ella la clínica estaría sobre valorada, basándose principalmente en el precio que pagó quien ahora la vendía. Gran responsabilidad en el fracaso lo tiene a mi juicio la Contraloría.
- La joven alcaldesa no lucha por el proyecto. Lo abandona y se querella en contra de los tasadores, basada en los mismos argumentos dados por Contraloría. En cierto modo se lava las manos.
- El Conservador de Bienes Raíces objeta la inscripción de la compra venta primero porque en la presentación se omite el Rut de la alcaldesa. Después agrega otras observaciones; al parecer gran parte de ellas serían aclarables. Como argumento posterior, da el del rechazo de la Contraloría y la petición de la compradora de desistirse de la adquisición. Tener presente que en el Conservador está el vale vista entregado por la Municipalidad por un monto equivalente a un tercio del valor de transacción aprobada.
Situaciones no claras:
- Si la Contraloría tiene la atribución para rechazar la operación, o simplemente dar una opinión calificativa en contra. La compra fue decidida por la alcaldesa con el amplio respaldo del Concejo Municipal. Al parecer la operación no requería la aprobación previa de la Contraloría.
- Cabe preguntarse si tiene la Contraloría la capacidad profesional para descalificar la tasación que se hizo. En mi opinión no la tiene; por los antecedentes que tengo me parece que la tasación tiene bastante respaldo profesional de personas competentes. Yo tengo alguna experiencia en tasaciones agrícolas y agroindustriales.
- Hasta el momento parece no haber un respaldo, ni una crítica, de las organizaciones de tasadores al proceder de los tres tasadores oficiales que intervinieron.
- Se critica que los tasadores entregaron valores muy similares, como orientados a defender el monto de la transacción. Estimo que esas bajas diferencias se pueden justificar, por los criterios existentes usados habitualmente para tasar en casos similares. Valor del terreno basado en transacciones recientes que se han hecho de compra venta de terrenos cercanos. Sería el valor dado al del metro cuadrado del orden de un 30% superior al de las transacciones conocidas; estimo que ese mayor valor se pueda justificar por ser probablemente de un terreno urbano de mayor superficie al de las propiedades recientemente transadas. Las superficies bajas tienen valores inferiores porque no se puede en esas superficies construir edificio de más altura.
- Hasta ahora parece no haber pronunciamiento oficial del vendedor. La transacción fue oficializada por las partes lo que generó el vale vista que no se entrega al vendedor hasta que se produzca la inscripción de la propiedad a nombre del nuevo dueño.
- La obligación del Conservador de recibir las aclaraciones o las otras informaciones solicitadas. Duda importante es si se requiere legalmente la aprobación de la Contraloría, a mi parecer no se requeriría.
Situaciones futuras:
- El vendedor podría querellarse en contra del comprador por incumplimiento de un contrato. Ello lo podría hacer basado en que el comprador se ha manifestado desistirse de adquirirla. Hasta el momento ha habido reserva. Es posible que la Municipalidad pierda el juicio e incluso deba finalmente pagar las costas de el.
- Estimo que el vendedor judicialmente podría exigir al Conservador la inscripción de la venta en la medida que no habría legalmente razones para no registrarla. Podría ser un juicio histórico que posiblemente se resuelva al final en la Corte Suprema.
Mis opiniones finales:
- No soy partidario de que las municipalidades tengan empresa como por ejemplo una clínica. En general no son buenas administradoras; se presta para favores políticos. Hay varios casos de malos resultados.
Uno de ellos es el del Cementerio General que pasó años atrás a la administración de la Municipalidad de Recoleta; antes era un hermoso parque con derechos de agua de regadío, hoy se ve cómo se han secado frondosos árboles, se han robado esculturas y otros componentes valiosos, incluso al parecer sacados en las noches con camiones y posiblemente hasta con grúas.
Otro es el caso del estado actual de la planta de agua potable de la Comuna de Maipú, que muestra un profundo deterioro de su estructura de distribución, y que fuera muy importante en el pasado en que se tuvo muy buenos alcaldes; esta planta incluso entrega agua potable a sectores de comunas vecinas.
Tristes recuerdos hay de los antiguos mataderos municipales.
Hoy tenemos todavía gran parte del sistema de educación pública en manos municipales con muy serios problemas en muchas comunas, muchos de ellos financieros. Cómo se han apropiado municipalidades de dineros entregados por el Gobierno para la educación que se desvían a otros destinos; no olvidar la deuda histórica al profesorado todavía existente. Del mal uso de esas platas debiera preocuparse la Contraloría.
- Por la información que dispongo, estimo que el monto de la tasación se justificaría, especialmente por lo que creo son sus probables componentes, el valor del terreno al que se le agrega la tasación del edificio y sus equipos disponibles considerando sus depreciaciones por antigüedad y obsolescencia. Pienso que se han seguido procedimientos estándares y habituales de tasación por calificados tasadores.
- Me extraña la actitud de la Contraloría; es de esperar que el populismo tan acentuado actualmente en el país no haya contribuido a tomar esa apresurada posición. La responsabilidad en rechazar esta iniciativa o postergarla, podría ser principalmente de ella. El Contralor ha cuestionado el valor de la operación a base principalmente del bajo precio al que el propietario vendedor, la adquirió. Me parece que el Contralor no se ha asesorado de economistas y es delicado que la haya calificado de tasación fraudulenta. Son dos operaciones en condiciones de mercado totalmente diferentes las que se dieron para cada operación.
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