Yo algo sé de tasaciones, especialmente agrícolas. Soy ingeniero comercial e ingeniero agrónomo ambos títulos de la Universidad de Chile. He sido profesor de esa asignatura en la Casa de Bello en la carrera de ingeniería agronómica de la Universidad de Chile, además creé una asignatura en la Universidad Tecnológica Metropolitana (UTEM) denominada Tasaciones Agrícolas y Agroindustriales en la carrera de Ingeniería Agroindustrial. La digo la creé porque se me ofreció en esa oportunidad que propusiera una asignatura electiva que yo creyese conveniente.
Esa asignatura la desempeñé con un prestigiado tasador agrícola, ingeniero agrónomo Sergio González Espoz. Quien tenía preparado un borrador de libro que se titularía Tasaciones Agrícolas, material que aprovechamos y probamos en un par de años que nos desempeñamos en esa asignatura en la UTEM. Eso nos condujo a que la universidad editara ese libro, el cual fue lanzado en una exposición en el edificio de la antigua Estación Mapocho.
Cuando supe del que aparecía como escándalo la pretendida compra por la Municipalidad de Santiago del edificio llamada Clínica Sierra Bella, me condujo a pensar que realmente era una adquisición vergonzosa por la magnitud de su monto.
Hoy buscando antecedente llegué a saber que había sido tasada por tres arquitectos, que al parecer son personas capacitadas y de prestigio. Me parece que tasaron como comisión y no habrían sido tres tasaciones distintas con valores similares.
Al parecer se tasó basado en la valoración del terreno al que se agregó el costo de la construcción. Desconozco si se ha considerado un castigo por depreciación.
Con los pocos antecedentes que tengo disponible pienso que fue un error el tasar solo por arquitectos y basado en costos de construcción como nueva, sumándolos al valor del terreno.
Una tasación comercial debe basarse en varios procedimientos, uno de ellos muy importante es el valor al cual se transa en el mercado un bien raíz similar. Otro es basado en calcular el patrimonio que está generando una determinada renta y por el tiempo que será útil ese bien. Desde luego también es el del costo de su creación.
En este caso el valor de mercado debe considerar el que tuvo este mismo bien en su última transacción, que fue del orden de los dos mil millones de pesos. El valor al que se disidió comprar tendría un monto de una multiplicación por cuatro del de la compra última.
Si se ha procedido de buena fe, lo que hay desgraciadamente hay derecho a dudar, se han cometido dos errores. Uno de constituir una comisión tasadora por solo arquitectos, cuando debió haber habido presencia de otras profesiones, desde luego de economistas.
Si se piensa de buena fe, es posible que a la comisión de los tres arquitectos se le pidió lo que costaría esa obra si se quisiese construir, valor que sería la del terreno más el costo de su construcción.
Un segundo error, es el de no haber negociado con el propietario, quien seguramente no tendría ingresos provenientes de este bien raíz o bien ellos serían muy bajos, por lo que le convendría venderlo a un precio mucho menor. Debió haber habido una negociación.
Extraña que el Concejo Municipal aprobara esta adquisición y además se haya extendido una boleta de garantía por el alto monto conocido, la cual afortunadamente no llegó a oficializase por una situación casi casual.
Lamentablemente uno tiene derecho a pensar mal. Hay mucha corrupción en el sistema municipal.
Tengo una triste experiencia con un caso, cual fue el del escándalo en la Municipalidad de Viña. Se refiere al de la construcción del Hotel Miramar.
Se llamó a propuesta y un particular la ganó. El debió emitir una boleta de garantía por una cifra del orden de los cinco mil millones de pesos. La obra tuvo serios problemas de financiamiento y de cumplir los plazos, por lo cual podía o debía hacerse efectiva la boleta. Al parecer quien se adjudicó la propuesta, pensaba venderla internacionalmente obteniendo una importante utilidad. Pero sucedió el ataque aéreo y la destrucción de la Torres Gemelas de Nueva York, lo que fue un golpe muy fuerte para el mercado del turismo internacional.
Se desarrolló por otras parte toda una campaña publicitaria cuestionando la existencia de esa boleta, que estaría dañando al comportamiento de sistema bancario local. Con ello y seguramente muchas otras oscuras gestiones, se consiguió de la Municipalidad de Viña cambiar la boleta de garantía por la hipoteca de un predio. Esto se aceptó y extrañamente el monto exigido de la hipoteca era solo igual al de la boleta de garantía, la que debía por lógica ser de un monto muy superior.
El escándalo mayor fue que se hipotecó un predio agrícola de secano cercano a la ciudad de Ovalle que fue tasado por un monto similar al de la boleta de garantía, valor de tasación que resultó ser unas cincuenta veces mayor que el del proveniente de una tasación seria.
El tasador se hizo mencionar como ingeniero agrónomo e incluso con un número de inscripción en Colegio de Ingenieros Agrónomos. Al parecer era solamente un práctico.
El Colegio inició un juicio contra él, pero no se logró ubicarlo. Desapareció.
El tema de las tasaciones para las municipalidades debería ser de procedimientos muy rigurosos. Las corrupciones municipales son muy serias. Un tema muy preocupante es el de las malversaciones de las platas que entrega el Ministerio de Educación, que entre otras consecuencias ha generado la deuda histórica al profesorado, que es una vergüenza nacional, que hemos sido incapacidad de superar.
